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북미 상업 부동산 위기…사모펀드 4000억 달러 투자 준비

By Jack Wilson

7/10, 07:01 EDT
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핵심 요약

  • 사모펀드들이 4000억 달러의 유동 자금 중 64%를 북미 지역의 미국 상업용 부동산에 투자할 계획이다.
  • 올해 만기가 도래하는 미국 상업용 부동산 부채가 거의 1조 달러에 달해, 채무 불이행 증가와 더 많은 부실 자산 매각을 초래할 수 있다.
  • 특히 지역 은행을 포함한 소규모 대출 기관들은 상업용 부동산 가치 하락으로 인해 2008년 금융 위기 수준을 초과할 수 있는 심각한 리스크에 직면해 있다.

부실 부동산 투자 기회

부실 자산 투자자들은 미국 부동산 자산을 인수할 수 있는 일생일대의 기회를 주목하고 있다. 상업용 부동산 시장은 여전히 큰 어려움에 직면해 있으며, 이는 사모펀드들에게 비옥한 투자 기회를 제공하고 있다. 프레킨 데이터에 따르면, 부동산 투자에 할당된 4000억 달러의 유동 자금 중 약 64%가 북미 지역을 목표로 하고 있으며, 이는 20년 만에 가장 높은 비율이다. 이러한 강한 미국 집중은 다른 지역이 동일한 수준의 수요를 끌어들이지 못할 수 있음을 의미하며, 이는 다른 지역의 부실 대출 및 부동산 문제 해결을 지연시킬 수 있다.

미국 상업용 부동산 시장은 팬데믹으로 인한 원격 근무 전환으로 인해 작년에 사무실 가치가 거의 25% 하락하면서 큰 타격을 입었다. 모기지 은행 협회에 따르면, 올해 미국에서 만기가 도래하는 상업용 부동산 관련 부채는 거의 1조 달러에 달한다. 차입자들이 상환에 실패하면서 채무 불이행이 증가하면 부실 자산 구매자들에게 더 많은 기회가 생길 것이다. 플로리다 애틀랜틱 대학교의 금융 교수이자 오크트리 캐피탈 매니지먼트의 고문인 레벨 콜은 현재 상황을 저축 및 대출 위기와 2008년 금융 위기의 초기 단계에 비유하며, "쓰나미가 오고 있으며 해변에서 물이 빠지고 있다"고 말했다.

사모펀드, 미국 시장 집중

사모펀드들은 미국 시장에서의 큰 할인 혜택을 누리기 위해 포지셔닝하고 있다. 오크트리의 글로벌 부동산 책임자인 존 브래디는 "우리는 지난 40년 중 가장 중요한 부동산 부실 투자 사이클의 문턱에 서 있을 수 있다"고 강조했다. 미국 시장에 대한 집중은 다른 지역이 낮은 품질의 입찰자들로 인해 가치가 하락하거나 일부 시장이 정체 상태에 빠질 수 있음을 의미한다.

미국에서의 기회는 대출 기관들이 상업용 부동산에서 철수하고 있는 상황에서 발생하고 있다. PGIM은 올해 만기가 도래하는 대출 규모와 새로운 신용 가용성 사이에 거의 1500억 달러의 격차가 있을 것으로 추정하고 있다. 캐나다 연금 계획 투자 위원회의 CEO인 존 그레이엄은 "큰 시장이 사람들이 기회를 찾는 곳"이라며 미국 시장의 매력을 강조했다.

소규모 대출 기관들은 특히 부동산 노출로 인해 취약하다. 예를 들어, 뉴욕 커뮤니티 뱅크는 올해 초 10억 달러 이상의 자본 투입을 받아야 했다. 핌코는 부동산 부채로 인해 더 많은 지역 은행의 실패가 예상된다고 경고했다. 오크트리의 분석에 따르면, 상업용 부동산 가치가 정점에서 20%만 하락해도 리스크에 처한 미국 은행의 수는 2008년 금융 위기 수준을 초과할 것이다.

글로벌 부동산 시장의 도전

미국 시장이 사모펀드 구매자들에게 매력적으로 보이지만, 상업용 부동산에 대한 사모펀드 자본의 전체 규모는 줄어들었다. 프레킨 데이터에 따르면, 2021년 말부터 올해 5월까지 부동산 부채 전략에 할당된 자금은 26% 감소하여 561억 달러에 이르렀다. 이는 한국에서 중국에 이르는 지역의 부실 상업용 부동산 대출에 대한 구매자 관심을 제한할 수 있다.

유럽에서 투자자들에게 주요 장애물 중 하나는 부동산 및 대출의 밸류에이션의 견고성이다. 유럽 보험 및 직업연금 당국은 밸류에이션이 "시장 상황 변화에 비추어 자산의 실제 가치를 항상 정확하게 반영하지 않을 수 있다"고 언급했다. 예를 들어, 독일에서는 미국 은행들보다 건물 밸류에이션을 덜 자주 업데이트하기 때문에 문제가 표면화되는 데 더 오랜 시간이 걸린다. 유럽 은행 당국의 의장인 호세 마누엘 캄파는 "이것은 단기적인 트렌드가 아니다"라며 부실 대출의 추가 증가를 경고했다.

전문가들의 시장 전망

  • 레벨 콜, 플로리다 애틀랜틱 대학교 및 오크트리 캐피탈 매니지먼트 고문 (미국 상업용 부동산에 대해 비관적):

    "저축 및 대출 위기와 2008년과 비교했을 때, 우리는 여전히 부실 자산에 관해서는 첫 번째 또는 두 번째 이닝에 있다. 쓰나미가 오고 있으며 해변에서 물이 빠지고 있다."

  • 존 브래디, 오크트리 (미국 상업용 부동산에 대해 비관적):

    "우리는 지난 40년 중 가장 중요한 부동산 부실 투자 사이클의 문턱에 서 있을 수 있다. 상업용 부동산만큼 사랑받지 못하는 자산 클래스는 거의 없으며, 따라서 우리는 예외적인 거래를 찾을 수 있는 더 나은 장소가 거의 없다고 믿는다."

  • 오마르 엘토라이, 알투스 그룹 (북미 외 글로벌 시장 회복에 대해 중립적):

    "강력한 북미 경제, 더 깊은 시장 및 통화 강세는 지역 외부의 시장 회복을 지연시킬 수 있다."

  • 존 그레이엄, 캐나다 연금 계획 투자 위원회 (사모펀드의 미국 기회에 대해 낙관적):

    "사이클에 들어가기 시작하면, 큰 시장이 사람들이 기회를 찾는 곳이다... 미국은 가장 크고 가장 깊은 시장이다."

  • 배리 스턴리히트, 스타우드 캐피탈 그룹 (부동산 부채에 대한 지역 은행의 노출에 대해 비관적):

    "지역 은행의 경우, 그들이 어떻게 더 큰 손실을 경험하지 않을 수 있는지 궁금하다, 특히 그들의 사무실 포트폴리오에서."