지역 은행 부실 위험 고조...상업용 부동산 대출 부실 우려

핵심 요약

• Pimco는 문제 있는 상업용 부동산 대출에 대한 높은 익스포저와 높은 차입 비용, 연준의 금리 인하 불확실성으로 인해 더 많은 미국 지역 은행 부실이 발생할 것이라고 경고했다.
• 지역 은행들은 2023년 440억 달러 규모의 부동산 대출 만기를 앞두고 있으며, 관대한 대출 관행으로 인해 특히 취약한 상황이다.
• 주요 공개 모기지 리츠의 대출 규모가 2021년 대비 70% 급감하면서 새로운 투자를 제한하고 상업용 부동산 부문의 스트레스를 가중시키고 있다.

지역 은행 부실 위험 고조

Pacific Investment Management Co.(Pimco)는 자사의 "매우 높은" 문제 상업용 부동산(CRE) 대출 집중도로 인해 미국 지역 은행들의 추가 부실 가능성을 경고했다. Pimco 글로벌 프라이빗 CRE 팀장 John Murray는 "쇼핑몰과 사무실 등 다양한 상업용 부동산 대출자들의 실제 고통은 이제 막 시작되고 있다"고 말했다. 연준의 금리 인하 불확실성은 CRE 부문의 어려움을 가중시켰는데, 높은 차입 비용이 밸류에이션에 큰 영향을 미치고 부도를 유발했기 때문이다.
CRE 익스포저를 늘린 지역 은행들이 특히 취약한 상황이다. 예를 들어 자산 규모 최대 지역 은행인 US Bancorp는 1분기 신용 손실 충당금을 5.53억 달러로 늘렸다. MSCI Real Assets 보고서에 따르면 지역 은행들은 최근 몇 년간 상업용 부동산 차입자들에게 추가 자금 납입을 요구하지 않았는데, 이는 부동산 가치 하락에 취약함을 보여준다. 이들 기관은 올해 약 441억 달러 규모의 부동산 대출 만기를 앞두고 있다.

대형 은행과 CRE 익스포저

Murray에 따르면 대형 은행들은 더 큰 손실을 피하기 위해 먼저 양질의 자산을 처분하고 있다. 그러나 만기 도래로 인한 부실 대출이 늘어남에 따라 이들 은행도 문제 대출을 줄이기 위해 매각에 나설 것으로 예상된다. 그는 지난 18개월간 대형 미국 은행들이 매각한 CRE 대출을 자사 팀이 인수해왔다고 밝혔다. 다만 2008년 위기 이후 보수적인 CRE 대출 관행을 유지해온 대형 은행들은 시스템 차원의 부실에 직면하지는 않을 것으로 보인다. 그러나 차입자들의 상환 실패로 인해 2021년과 2022년 대비 대출 규모가 줄어들고 있다.
모기지 리츠(REITs) 또한 자체 문제로 인해 신규 투자를 제한하고 있다. 예를 들어 Starwood Real Estate Income Trust는 유동성 확보를 위해 지난달 주주의 자금 인출 능력을 제한했고, Blackstone의 590억 달러 부동산 신탁도 인출 요청이 증가했다. Murray에 따르면 주요 공개 모기지 REITs의 대출 규모가 2021년 대비 70% 급감했다.

부도율 상승

도이치뱅크 애널리스트들은 저금리 시대가 끝났으며 금리 상승으로 인해 차입자들의 상환 실패가 늘어날 것이라고 지적했다. "지난 40년간 경제 전반의 거의 모든 고정금리 차입자들이 이전보다 낮은 금리로 재금융을 할 수 있었지만, 이는 2022년 이후 변화했다"고 애널리스트 Jim Reid와 Steve Caprio가 설명했다. 그들은 급격한 증가는 피할 수 있겠지만 부도율이 더 높은 수준으로 상승할 것으로 예상했다.
이 상황을 악화시킬 수 있는 요인 중 하나는 향후 몇 년 내 신용등급이 낮은 차입자들의 만기가 많다는 점이다. 향후 3년 내 BB등급 미만 차입자의 20% 이상이 만기를 맞이할 것으로 보인다. 비록 아직 많은 이들이 예상했던 수준까지 부도율이 오르지는 않았지만, 애널리스트들은 향후 몇 년간 구조적으로 더 높은 수준의 부도율이 지속될 것으로 내다봤다.

월가 전망

• John Murray, Pimco(지역 은행과 상업용 부동산 섹터에 비관적):

  "쇼핑몰부터 사무실까지 다양한 대출자들의 실제 고통은 이제 막 시작되고 있다."
  "그러나 만기 도래로 인한 부실 대출이 늘어남에 따라 은행들이 문제 대출을 줄이기 위해 매각에 나설 것으로 예상된다."