스타우드 리츠, 유동성 위기 직면…13억달러 차입 및 10억달러 자산매각 계획

핵심 요약

• Starwood REIT는 신용 한도에서 13억 달러 이상을 인출했고 225백만 달러만 남아 있어 유동성 문제에 직면했다.
• 투자자들이 지난해 26억 달러를 인출하며 높은 환매 요구로 펀드에 압박을 가하고 있다.
• SREIT는 순자산가치 하락 속에서 유동성 개선을 위해 10억 달러 규모 자산 매각을 포함한 자산 매각을 모색하고 있다.

Starwood의 급증하는 환매 속 유동성 딜레마

Starwood Capital이 운용하고 Barry Sternlicht가 이끄는 Starwood Real Estate Investment Trust(SREIT)가 전례 없는 속도의 환매 요구에 직면하며 유동성 확보에 어려움을 겪고 있다. 지난해 초부터 15억 5천만 달러 무담보 신용 한도에서 13억 달러 이상을 인출했지만, 현재 남은 금액은 2억 2500만 달러에 불과한 상황이다. 이러한 재무적 압박은 부동산 가치 하락과 금리 상승에 대한 우려로 투자자들이 지난해 26억 달러를 인출한 데 따른 것이다. 이 추세는 올해에도 지속되고 있다.

환매 요구와 자산 유동성

SREIT의 핵심 과제는 투자자들의 끊임없는 환매 요구로, 1분기 alone에만 13억 달러에 달했다. 이 중 펀드의 분기별 환매 한도로 인해 5억 1백만 달러만 지급되었다. 이로 인해 유동성이 크게 압박받고 있으며, 4월 30일 기준 현금, 신용 한도, 채무증권 등을 합쳐 7억 5200만 달러의 유동성만 확보하고 있다. 5월 초 추가 2억 달러의 환매가 예정되어 있어 자금 사정이 더욱 악화될 전망이다. 다만 SREIT는 자산 매각과 함께 10억 달러 규모의 특별 세금 효율적 거래를 통한 부동산 매각을 계획하고 있어 유동성 위기 해소에 도움이 될 것으로 기대된다.

더 넓은 시장에 미치는 영향

SREIT가 직면한 상황은 부채 비용 상승과 가치 평가 우려로 인한 업계 전반의 동향을 반영한다. 공개 거래 부동산 투자신탁(REIT)과 달리 SREIT와 같은 사모 REIT는 환매에 어느 정도 통제력을 가지지만, 환매 요구 규모가 유동성에 막대한 압박을 가하고 있다. 이는 SREIT와 경쟁사 Blackstone REIT(BREIT)의 상반된 환매 압박 상황에서 잘 드러난다. 이는 이들 펀드의 시장 부문 노출도 차이에 따른 투자자 신뢰 수준의 차이를 보여준다.

Starwood 전략에 대한 비판적 시각

Starwood의 총자산 대비 57%에 달하는 높은 레버리지 비율과 150억 달러의 부채 규모는 위험한 상황을 초래하고 있다. 펀드의 공시 순자산가치는 2022년 9월 정점 대비 16% 이상 하락했는데, 이는 향후 자산 가치 조정이 필요할 수 있음을 시사한다. 환매 충당을 위한 자산 매각, 특히 낮은 가치로 이루어질 경우 SREIT의 부채 지표를 더욱 악화시킬 수 있다. 이러한 전략은 즉각적인 유동성 완화를 제공하지만, 변동성 높은 시장에서 유동성 확보와 자산 가치 보존 사이의 미묘한 균형을 해치게 될 수 있다.