Real Estate

住宅機会法案、開発業者から懸念も - 永続的な低所得者向け住宅を義務化

By Tal Alexander

7/11, 08:03 EDT

【主なポイント】

  • 開発業者は「住宅機会のある街」を支持するが、オフサイトの低所得者向け住宅を認めていた自主的包摂的住宅プログラム(VIH)の廃止に懸念を示している。
  • 新しい「ユニバーサル・アフォーダビリティ・プリファレンス」は、永続的な低所得者向け住宅に20%の密度ボーナスを提供するが、対象世帯の所得水準を80%AMIから60%AMIに引き下げる。
  • この提案は、駐車場の義務付けの撤廃、アクセサリー住宅の合法化、オフィスから住宅への用途変更を通じて、ニューヨーク市の住宅危機に取り組むことを目的としている。

【ニューヨーク市の新しい住宅パラダイム】
アダムス市長率いる行政が主導する「住宅機会のある街」テキスト改正は、低所得者向け住宅開発を奨励することでニューヨーク市の住宅環境を再構築することを目指している。この取り組みの中核をなすのが「ユニバーサル・アフォーダビリティ・プリファレンス(UAP)」で、開発業者に追加の床面積の20%を永続的な低所得者向け住宅に充てれば密度ボーナスを提供するものだ。しかし、これにより従来の自主的包摂的住宅プログラム(VIH)が廃止される可能性があり、開発業者の間で懸念が高まっている。VIHでは、オフサイトの低所得者向け住宅が認められ、対象世帯の所得水準も60%AMIから80%AMIと高めに設定されていた。

【インセンティブとコストのバランス】
UAPでは、対象世帯の所得水準を80%AMIから60%AMIに引き下げるという大きな変更がある。マンハッタンの高密度R10地区の開発では、これまでVIHの下で12FAR(容積率)まで建設が可能だったが、UAPでは1対1のボーナス比率に変更される。この調整により、土地や建設コストが高い中で、開発業者が低所得者向け住宅を組み入れるインセンティブが失われる可能性がある。特に、新築工事の最低賃金要件が含まれる485x税制優遇措置を求める場合には、大きなリスクとなる。ニューヨーク不動産協会(REBNY)は、VIHの維持か、VIHから生み出される開発権の最低15年間の売却を認めるよう提案している。

【住宅政策への幅広い影響】
提案されているテキスト改正は、新築住宅プロジェクトの駐車場義務の撤廃、アクセサリー住宅の合法化、オフィスから住宅への用途変更を通じて、市の住宅危機に取り組むことを目的としている。また、15FAR or 18FARの新しい住宅地区の創設も目指しているが、これらの変更にはゾーニング変更と土地利用審査プロセスが必要となる。この改正の目標は「すべての地区でわずかながらでも住宅を増やす」ことで、昨年の空室率が1.4%まで低下したことを背景としている。しかし、郊外部の地域コミュニティからは、駐車場、アクセサリー住宅の合法化、市の煩雑な土地利用審査プロセスの迂回に反対の声が上がっている。

【比較の視点:バンクーバーの住宅戦略】
バンクーバーの最近の住宅政策変更と比較することで、さらなる文脈が得られる。バンクーバー市議会は、開発を制限していた「景観コーン」を撤廃・縮小し、高層ビルの建設と密度の増加を可能にした。これは、シム市長の住宅不足への対策の一環で、30年間で最大75,000戸の住宅供給を目指すものだ。この決定は物議を醸したが、開発と生活の質のバランスを取る上で、都市が直面する難しい選択を示している。バンクーバーのアプローチには、政府支援の融資や、より高層の建物への集成材の活用など、住宅危機に取り組むための多角的な戦略が含まれている。

【住宅改革の複雑さへの対応】
「住宅機会のある街」テキスト改正は、ニューヨーク市の住宅不足に取り組むための大胆な一歩を示している。しかし、VIHからUAPへの移行は慎重に管理し、既存の住宅パイプラインを混乱させないようにする必要がある。REBNYやその他のステークホルダーは、提案が住宅供給を減らすのではなく、増やすことを確保するため、段階的な実施を求めている。この改正の成功は、開発業者のインセンティブと低所得者向け住宅のニーズのバランス、地域の懸念への対応、開発プロセスの透明性確保などに掛かっている。